Beskrivelse
Innholdsrik halvpart av tomannsbolig over to plan! Boligen har behov for modernisering/oppussing, så her
kan du skape ditt drømmehjem!
Et flott sted å bo for deg som ønsker en rolig tilværelse i nærheten av grønne friarealer, men samtidig kort
vei til by-livet i Oslo sentrum.
- Attraktiv horisontaldelt tomannsbolig over to plan
- Oppussingsobjekt - Skap ditt drømmehjem!
- Solrik veranda på hele 24 kvm med fantastisk utsikt over byen
- Lys stue med adkomst til spisestue
- Store vindusflater som gir godt med lysinnslipp
- Separat kjøkkenløsning med god skap- og benkeplass
- Peis & vedovn som bidrar til varme på kalde vinterdager
- Fem romslige soverom, hvorav fire har omkledningsrom/alkove
- To baderom, ett toalettrom & separat vaskerom
- Vindfang med walk-in closet
- Stort potensial i underetasje på 173 kvm
- Eget trimrom, teknisk rom og hobbyrom
- Dobbeltgarasje samt garasje med bodareal
- Lagringsloft med atkomst via nedfellbar stige
- Innvendig bod samt egen utebod
- Balansert ventilasjonsanlegg vil bli installert
- Barnevennlig og rolig boligområde
- Sentrumsnær beliggenhet
Innhold: Del av horisontaldelt tomannsbolig over 2 plan. Det tilhører tilleggsdel i U. etasje. Lagringsloft
med atkomst via nedfellbar stige i trappegangen.
2. etasje: Trappegang, fire soverom, to omkledningsrom, alkove og bad.
1. etasje: Vindfang, trappegang, stue/spisestue, kjøkken, soverom, to omkledningsrom, dusjbad, bod og
bod med utvendig adkomst.
U. etasje: Vindfang, hobbyrom, teknisk rom, toalettrom, trapperom, trimrom, garasje/bod, dobbelgarasje.
Innhold
Del av horisontaldelt tomannsbolig over 2 plan. Det tilhører tilleggsdel i U. etasje. Lagringsloft med
atkomst via nedfellbar stige i trappegangen.
2. etasje: Trappegang, fire soverom, to omkledningsrom, alkove og bad.
1. etasje: Vindfang, trappegang, stue/spisestue, kjøkken, soverom, to omkledningsrom, dusjbad, bod og
bod med utvendig adkomst.
U. etasje: Vindfang, hobbyrom, teknisk rom, toalettrom, trapperom, trimrom, garasje/bod, dobbelgarasje.
1. etasje
1.etasjen består av vindfang, trappegang, stue/spisestue, kjøkken, soverom, to omkledningsrom,
dusjbad, bod og bod med utvendig adkomst.
Stuen er lys og romslig med behov for modernisering. De store vindusflatene gir godt med naturlig
lysinnslipp. Det er plass til en sofagruppe, TV med tilhørende møblement og ulike
oppbevaringsløsninger. Videre er det satt inn en peis som bidrar til varme på kalde høst- og vinterdager.
Stuen tilknyttes egen spisestue med god plass til et stort spisebord. Fra stuen er det utgang til en herlig
terrasse på 24 kvm med god plass til utemøblement, grill og beplantning. Terrassen har gode solforhold
og har en fantastisk utsikt mot byen!
Kjøkkenet har en separat løsning mot stue/spisestue. Innredningen har folierte/malte fronter med nedfelt
kjøkkenbeslag i laminat benkeplate. Det er lagt fliser over benkeplaten. Det er godt med skap- og
benkeplass for matlaging og oppbevaring. Videre er det plass til et hyggelig spisebord. På kjøkkenet er
det satt inn en vedovn.
Fra stuen er det adkomst til et romslig soverom med adkomst til et omkledningsrom. Det er plass til en
seng, nattbord og øvrig møblement.
I 1. etasje er det et baderom samt et separat vaskerom. Badet har varmekabler i gulv og inneholder
servant med underskap, speil, vegghengt skap, toalett og dusj. Baderommet ble modernisert/flislagt i
2016. Arbeidet omfattet skifte av sluk samt bruk av påføringsmembran med mansjetter og
sikkerhetsremser. Det ble samtidig lagt nye vannrør av plast, som er lagt rør-i-rør samt montert nytt
sanitærutstyr. Det ble i praksis bygget et nytt bad. Rommet har mekanisk avtrekksventilasjon, tilknyttet
boligens balanserte ventilasjonsanlegg. Vaskerommet er svært praktisk og har gode
oppbevaringsmuligheter. Vaskerommet består av en ny varmtvannsbereder på 300 liter, utslagskum,
tørkesnorer og opplegg for både vaskemaskin, så her har du alt du trenger. Vaskerommet er ikke bygget
etter dagens krav og hvor deler av gulvbelegget er fjernet. Det anbefales derfor modernisering.
Entreen er lys og innbydende med god plass til å henge fra seg yttertøy. Fra entreen er det et
omkledningsrom som sørger for gode oppbevaringsmuligheter. Videre har boligen en innvendig bod. Ved
inngangssiden i 1. etasje er det lysthus/utebod + enkel utebod ved verandaen.
2. etasje
2. etasje består av trappegang, fire soverom, to omkledningsrom, alkove og bad.
Fire av soverommene finner du i boligens 2. etasje. Rommene er av romslig størrelse med god plass til
dobbeltseng, nattbord på hver side og øvrig møblement. To av soverommene er tilknyttet eget walk-in
closet. Ett er tilknyttet en alkove som anvendes i dag som et ytterligere gjesterom.
Baderommet i 2. etasje er av romslig størrelse og har varmekabler i gulv. består av servant med
underskap, speil, toalett, badekar og ulike oppbevaringsløsninger. Det skal monteres balansert
ventilasjonsanlegg, som vil ha avtrekk fra begge bad. Badet er av eldre dato/byggeåret og har en
konstruksjon/oppbygging som er mangelfull i følge dagens krav og metoder for utførelse. En må forvente
generell oppgradering av badets tettesjikt/membran for at det skal tåle en normal bruk etter dagens krav
(tett våtsone).
Fra trappegangen er det et lagringsloft med adkomst via nedfellbar stige.
Underetasje
Underetasjen er på hele 173 kvm i S-rom og består av vindfang, hobbyrom, teknisk rom, toalettrom,
trapperom, trimrom, garasje/bod og dobbelgarasje.
Underetasjen krever full modernsering og har et stort potensiale.
I dag inneholder underetasjen følgende:
- Enkel kjøkkeninnredning
- Dusjbad/wc - som ikke er ferdigstillet.
- Teknisk rom med kombinert elektrisk/vedfyrt varmtvannsbereder fra 1984.
- Teknisk rom i 2.U. etasje skal det monteres varmeveksler som er tilkoblet varmepumpe, luft-til-vann.
- Det er innredet til trimrom, med løst utstyr som ikke medfølger.
- 2 garasjer med leddporter, med innvendig atkomst til begge.
- Relativt enkel tretrapp med bæresystem av stål. Trappen er ikke ferdigstillet.
Etasjen ansees for å være en tilleggsdel og ikke ferdigstillet, rommene/arealet i 2U. etasje er av den
grunn ikke tilstandsvurdert.
Beliggenhet
Ved foten av Ekebergskrenten ligger "Nye Gamlebyen", et meget attraktivt og idyllisk boligområde med en
fin kombinasjon av nybygg og historiske bygg. Eiendommen har en svært sentral beliggenhet, godt
skjermet fra trafikk, med nærhet til skoler, dagligvare, offentlig kommunikasjon og et rikt utvalg av
fasiliteter og servicetilbud i Oslo sentrum.
Området er i sterk utvikling og ansees for å være et av de mest attraktive stedene å bo i Gamle Oslo. Det
er gåavstand til Fjordbyen med Sørenga og Bjørvika, der man blant annet finner Operaen og Oslos
finansdistrikt; Barcode. Operaen er et av byens monumenter og har kontinuerlige oppsetninger med
opera, dans og musikk. Deichmanske hovedbibliotek er like ved Operaen og er en moderne møteplass
for utveksling av kunnskap. Tar man en tur ut ytterst på Sørenga finner man den flotte bystranden som er
et perfekt utfartssted for bading gjennom sommerhalvåret. Området har mange spennende tilbud, som
f.eks. folkerike Teaterplassen, restaurant Maaemo - begunstiget med tre stjerner i Michelinguiden,
Ekebergrestauranten med en spektakulær utsikt, Olympen m.m. De siste årene har Oslos mest
populære festivaler vært holdt i Tøyenparken.
Boligen ligger tilbaketrukket til i stille gate, med en rekke turmuligheter både sommer og vinter. Det er
gangavstand til Middelalderparken og Vannspeilet, hvor du også finner historiske Ruinparken. Fra
Kværnerbyen kan man ta turen opp langs Alnaelva som har noen av byens flotteste turstier. Forøvrig er det
kort vei til andre populære parker og rekreasjonsområder. Her finner man blant annet Ekebergparken,
Klosterenga park, Svartdalsparken m.m. Ekebergparken er et populært turalternativ med bl.a. anerkjent
skulpturpark, dyregård, rideskole og minigolf. Her finner du også skiløyper og morsomme akebakker
langs Brannfjellskogen om vinteren.
For de treningsglade er det kort vei til Ekebergsletta med utallige fotballbaner og lange sletter. På
Barcode finner du et av de nyeste og mest velutstyrte Sats sentre samt treningssenter i Kværnerbyen.
Ønsker du ytterligere servicetilbud byr Oslo City, Byporten, Grønland Basar og de øvrige handlegatene i
sentrum på et rikt og variert utvalg. Ulike kaféer, barer og restauranter ligger også godt innen rekkevidde.
Det er gangavstand til Tøyen, Vålerenga, Kampen, Grønland, Bjørvika og sentrum med alt av fasiliteter og
et yrende folkeliv, koselige kaféer, historiske restauranter og mangfold av butikker. Området gir mulighet
for offentlig kommunikasjon via buss og trikk.
Løpende kostnader
- Strømforbruk.
- Innboforsikring.
- Bygningsforsikring.
- Kommunale avgifter.
- Eiendomsskatt.
- Kabel TV/bredbånd.
- Evnt. alarm
Kommunale avgifter
Kommunale avgifter for år 2023 er estimert til å være på kr. 22.310,07-. De kommunale avgiftene består
av kommunalt vann og avløp, branntilsyn-/feiegebyr og festeavgift. Avgiftene går til å sikre rent vann i
springen og at avløp/spillvann blir renset.
Eiendomsskatt for år 2023 er estimert til kr. 15.233,- pr. år. Det tas forbehold om at det kan være avvik i
registre/kart/arkiv i forhold til den faktiske situasjonen og at det kan foreligge forhold omkring eiendom og
bygninger som kommunen ikke er kjent med.
Kommunale avgifter og eiendomsskatt betales i fire terminer pr. år. Faktura sendes fra Innkrevingsetaten
og gjelder alle de kommunale avgiftene. Eventuelle prisendringer for vann- og avløpsgebyrer vil tre i kraft
fra 1. januar hvert år.
Til informasjon: Innkrevingsetaten sender fakturaen til den som til enhver tid er eier av eiendommen. Hvis
eiendommen får ny eier etter at Innkrevingsetaten har sendt ut faktura, må selger og kjøper selv avtale
hvordan fakturaen skal betales.
Formuesverdi
Formuesverdi som primærbolig kr. 3 242 073 pr. 31.12.21| Formuesverdi som sekundærbolig kr. 11 671 462 pr. 31.12.21
Formuesverdien fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal (sats pr. 2023). Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon.
Tilstandsgrader (TG2/TG3) fra tilstandsrapport:
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 2:
- Utvendig > Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert
på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Utvendig > Nedløp og beslag: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav
om dette på byggemeldingstidspunktet.
- Utvendig > Veggkonstruksjon: Det er avvik: Veggene har mindre isoleringsevne enn dagens krav.
Tilstandsgrad er vurdert med tanke på ytre, visuelle observasjoner, isoleringsevne og alder.
- Utvendig > Vinduer: Det er avvik: Vinduer med isolerglass som er fra byggeåret, vinduer med denne
alder har dårligere isoleringsevne enn nye
glass. Tilstandsgrad for disse er vurdert med tanke på alder og isoleringsevne.
- Utvendig > Dører: Det er avvik: Vindusglass med denne alder har dårligere
isoleringsevne enn nye glass. Tilstandsgrad for disse er vurdert med tanke på alder og isoleringsevne.
- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn - 2: Det er avvik: I soverom i 2. etasje, hvor det er dør ut til terreng
ble det målt 20 mm høydeforskjell gjennom hele rommet. Resultat/høydeforskjellen ansees for å være
mer enn
det normale. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være
økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom gulvene en gang skal
renoveres, kan
man vurdere slike tiltak. Høydeforskjellen vurderes til TG 2 gis med bakgrunn i standardens krav til
måleavvik.
- Innvendig > Innvendige trapper: Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.
- Våtrom > Sanitærutstyr og innredning > dusjbad: Det er påvist fuktskjolder/svelling i skapinnredning.
- Kjøkken > Overflater og innredning > kjøkken: Det er avvik: Eldre og utidsmessig kjøkkeninnredning med
noe bruksslitasje.
- Tekniske installasjoner > Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på
innvendige vannledninger. Vannrør av kobberrør som hovedsakelig fra byggeåret.
- Tomteforhold > Drenering: Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet. Takvann
bør ledes bort fra grunnmur i rør.
I tilstandsrapport er følgende elementer gitt tilstandsgrader 3:
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger og terrasser: Det er påvist fukt/råteskader i
konstruksjonen. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Gammel zinktekking, fra
byggeåret + skadet
tremmegulv og rekkverk. Rekkverkshøyden på verandaen ble målt til 86 cm -
som er lavere enn dagens krav til rekkverkshøyde er 100 cm. Kostnadsestimat: 10 000 - 50 000,-.
- Våtrom > Generell > bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk
etter dagens krav. Badet i 2. etasje er på grunn av alder har en konstruksjon/oppbygging som er
mangelfull i følge dagens krav og metoder for utførelse. Tilstandsgrad er vurdert på grunn av alder og i
forhold til forventet levetid for et bad. Kostnadsestimat: Over 300 000,-.
Selgers egenerklæringsskjema
Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:
1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
Nei. Geberit spyletoalett spyler ikke. Service. Avkalking.
2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Ja, kun faglært. Total renovasjon tilpasset person med helseproblemer.
2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. Ref. Lars Fagerli mobil +47 46894363
2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja. Ref. Lars Fagerli mobil +47 46894363
2.3 Er arbeidet byggemeldt?
Ja. Ref. Lars Fagerli mobil +47 46894363
4. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Ja, kun faglært. Ref. Lars Fagerli mobil +47 46894363
6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Ja. Kald pipe forårsaket røykinnslag. Personlig tabbe. Ildsted godkjent uten anmerkninger.
9. Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, maur eller
lignende?
Ja. Rotte i garasjeplan. Antisimex tar seg av problemet.
11. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Garasjetak over ytre garasje. Lagt ny asfalt, markisolasjonspalter og papp. sommeren 2022. Terrasse
framfor zinkbelagt, lekkasje må repareres før brannisolering.
12. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært. Garasjetak over ytre garasje. Lagt ny asfalt, markisolasjonspalter og papp. sommeren
2022.
13. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks.
oljetank, sentralfyr, ventilasjon)? Hvis nei, gå til punkt 14.
Ja, kun faglært. Bad 1. etg, servicerom og uferdig leilighet kontor i 2.underetsje.
13.1 Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift
om lavspenningsanlegg)?
Ja. Jobb ikke ferdig i 2 underetasje.
14. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Ca 2015 av Oslo Lysverker(?).
18. Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige
vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja. Avventer ferdigstillelse av Ryenbergveien 13C mhp blending av mur og rydding på eiendommen 13B.
19. Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
Ja. Se egen avhandling for henholdsvis Ryenbergvein 13A og 13C.
21. Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
Hvis nei, gå til punkt 22.
Ja. Utebod. Ca 1985, Lysthus 2013 godkjent av nabo etter konferanse med BPE.
22. Kjenner du til manglende brukstillatelse eller ferdigattest?
Ja. Undre underetasje = 2. underetasje.
23. Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
Ja. Urført 2016 ua.
25. Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare,
tinglyste forhold eller private avtaler)?
Ja. Vann og avløp fra 13C, Tilrettelagt vanntilførsel 13A. Felles tilgang stoppekran.
Stoppekran hovedinntak defekt. Anm anlegg under våtrom 13A
26. Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Ja. Ryenbergveien 13C går ut over sine byggemeldte forhold.
27. Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt fellesgjeld?
Nei. Kommunale avgifte fordelt pr enhet.
Boligens areal
Primærrom: 189 kvm, Bruksareal: 372 kvm
U . etasje:
S-rom: 173 m².
Primærrom: 0 m².
1. etasje:
S-rom: 10 m².
Primærrom: 100 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Vindfang, trappegang, to
omkledningsrom, dusjbad, soverom, kjøkken, stue/spisestue.
2. etasje:
S-rom: 0 m².
Primærrom: 89 m². Følgende rom er oppgitt som primærrom: Trappegang, fire soverom, to
omkledningsrom, alkove og bad.
Arealet av primære rom (P-ROM) er primærrommenes nettoareal (NTA) og arealet som opptas av
innvendige vegger mellom disse rommene. I praksis er dette arealet tilnærmet likt primærrommenes
bruksareal (BRA). Se vedlagte takst for nærmere beskrivelse av arealbetegnelser. Arealene er kun
oppmålt av takstmann og ikke kontrollert/oppmålt av megler.
Adkomst
Det vil bli skiltet med Schala & Partners Eiendomsmegling visningsskilt i forbindelse med fellesvisninger.
Tomt
Areal: 926 kvm, Eierform: Fellestomt.
Boligen er en del av S/E Ryenbergveien 13 A og B, som består av tomannsbolig og 1 enebolig på
oversiden, i alt 3 boliger. Tomannsboligen ble ferdigstillet i 1984 og er oppført på eiet tomt, som er felles
for sameiet.
Tomten er opparbeidet og beplantet.
Garasje / Parkering
Det medfølger en dobbeltgarasje samt garasje med bod.
Arealbekreftelse
Arealbekreftelse fra Oslo kommune følger vedlagt.
Byggemåte
Del av horisontaldelt tomannsbolig - Byggeår: 1984.
* Grunnmuren/sålene er trolig fundamentert på komprimerte steinmasser.
* Grunnmur av Modlock, som er bygget opp ved isopor med ut- og innvendig armert betong.
* Dreneringen fra byggeåret. Drenering er vurdert til TG 2 etter alder.
* Gulv-/etasjeskiller av elementdekker, og med tilfarergulv i begge etasjer. Støpt plate på komprimerte
masser som gulv i 2U. etasje.
* Yttervegger over grunnmur av bindingsverk som utvendig er kledd med liggende kledning. Solbleket, tørr
og værslitt kledning som trenger vask og maling. Veggene er tynnere og mindre isolert enn dagens krav
og vurderes til TG 2. Utvendig over garasjeport til dobbelgarasje er det upusset Leca.
* Vinduer og terrassedører er med isolerglass fra byggeåret, disse er vurdert til TG 2 etter alder.
* Saltak i trekonstruksjoner som er tekket med betongstein på undertak av rupanel og underlagspapp.
Det er Decrapanner på taket over inngangspartiet i 1. etasje.
Ferdigattest / brukstillatelse
Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert i 1984 for eiendommen. PBL opplyser om at det kan ikke
ses å være uavklarte forhold i saken og den kunne forsåvidt vært ferdigattestert. I henhold til plan- og
bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette
innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr
imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Dokumentet følger vedlagt.
Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Se vedlegg. Eiendommen
selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen
fra originale byggetegninger nå i ettertid.
I alt 4 omkledningsrom og alkove + soverom i 1. etasje, som ikke er inntegnet på opprinnelige tegninger.
Arealene hvor disse rommene er bygget er på opprinnelige tegninger tegnet/byggemeldt som: separat
toalett ved inngangsdør og de øvrige som på tegningen er del av stue eller soverom. Rommene er i dag
innredet til boligstandard/-formål og benevnes som: Omkledningsrom og alkove + soverom i 1. etasje.
Grunnet dagens bruk samt innredning er arealene vurdert og medtatt som P-rom i arealoppstillingen.
Vedrørende avvik fra tegningene i 2U. etasje: Rominndelingen er ikke helt etter tegningen samt at
dusjbad, separat toalett og badstue er ikke ferdigstillet. Rommene/arealet er vurdert og medtatt som
s-areal.
Oppvarming
Boligen er elektrisk oppvarmet. Det er varmekabler på begge baderom. Videre er det satt inn en peis i
stue/spisestue samt en vedovn på kjøkken. Boligen vil få montert balansert ventilasjonsanlegg.
Energiforbruk
Stipiulert energiforbruk er ca. 40.000-50.000 kwh pr. år.
Energiforbruket vil variere fra husstand til husstand.
Energimerking
Oppvarmingskarakter Rød - Energikarakter F
Megler har intet ansvar for informasjon som følger av energiattesten. For fullstendig energiattest fra
selger, kontakt megler.
Regulering
Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, S-4165 datert 22.06.2005 . For ytterligere
opplysninger om regulering, vennligst ta kontakt med megler.
Konsesjon / Odel
Det er ingen konsesjon eller odel knyttet til salget av denne eiendommen.
Offentlige planer
Baglerstredet 2 - Oppføring av tomannsbolig. Se saksnr: 201918325. Status: Mottatt søknad om
igangsettingstillatelse.
Brynsbakken - Oppstartsmøte - Kapasitetsøkende jernbanetiltak. Se saksnr: 202212750 -
Reguleringssak.
Ribbunggata 10 - Tilbygg og fasadeendringer. Se saksnr: 201707789. Status: Endret tillatelse gitt.
Ribbunggata 17 - Oppføring av hagestue - Riving av lysthus, takkoverdekking og platting - Opparbeidelse
av uteareal. Se saksnr: 201416842. Status: Igangsettingstillatelse gitt.
Svingen 22 - Oppføring av tilbygg. Se saksnr: 202015572. Status: Endret tillatelse gitt.
Servitutter / tinglyste rettigheter og forpliktelser
1927/921172-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 17.05.1927
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Overført fra: 0301-233/348
Gjelder denne registerenheten med flere
2009/651055-1/200 Seksjonering 04.09.2009
opprettet seksjoner:
snr: 1
formål: Bolig
tillegsdel: Bygning og grunn
sameiebrøk: 400/580
For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.
Vei/vann/avløp
Offentlig vei, vann og avløp i henhold til informasjon fra Oslo kommune. Det er private
stikkledninger fra eiendommen og ut i det offentlige ledningsnettet.
Forsikring
Sameiet har felles forsikring for skader på bygning og vanlig fastmontert utstyr. Denne forsikringen dekker
blant annet skader som forårsakes av en plutselig og uforutsett hendelse. Når skade oppstår, er man
forpliktet til å begrense skadeomfanget. Seksjonseierne må selv forsikre eget innbo og løsøre.
Vedtekter / husordensregler
Vedtektene og husordensreglene følger som vedlegg.
Iht. vedtektene er det oppgitt følgende:
4. spesielle forhold:
Ryenbergveien13A Har terrassen og trapp som sitt særområde. Ved arbeid på terrassen 13B må det
være tilgang for transport av materialer over.
Ryenbergveien13B har særeie på samme måte som 13C på område nedenfor det platå 13C har. Dette
gjelder områder inntil ny mur framfor 2. etasje Ryenbergveien 13B. Videre på østsiden ned til
Ryenbergveien på begge side av trappene inkludert lysthus. På vestsiden området mot sør på
terrassenivå. Fram til enden av terrassen Ryenbergveien 13A.
Ryenbergveien 13C og B(A) har en overenstemmelse fra Forliksrådet fra om at utgifter til renovering og
vedlikehold av bygningen Ryenbergveien 13 C er skilt fra enhetene Ryenbergveien A/B. Det er videre klart
avtalt hvordan det skal se ut på området til Ryenbergveien 13B før godkjenning kan gjøres.
Ryenbergveien 13A og 13B har vært holdt utenfor nabovarsellisten. Ryenbergveien 13C må før
godkjenning, korrigere utført arbeid slik at det tilfredsstiller krav som nærmest berørte stiller. Det er inngitt
klage til bygningskontrollen på murens høyde. Ryenbergveien 13A/B forventer at den senkes til
terrengnivå mot Egne hjems vei. Har bygningskontrollen godkjent denne, er det gjort på feil grunnlag.
Drenering fra 13C. Det ligger drenering fra platået 13C på overside 13B/A. Sameiet ønsker en løsning
som er estetisk og ikke fører alt vannet nedover skråningen til 13A/B.
4.2 Ryenbergveien 13A - 13B - 13C: Lys i inngang og i servicerom ferdigstilles og deles på 3. Strøm går
på 13B undre underetasje frem til annen løsning.
4.3 Ryenbergveien 13C - 13B: Vann til 13C er ført fra felles inntak plassert i sameiets felles servicerom
der alle har tilgang med nøkkel.
Vannledningen er lagt ut av servicerom i tak over kjøkken og bad i leilighet/kontor i undre underetasje
tilhørende Ryenbergveien 13B. deretter og ut fra WC/bad i gjennomføring til trappeoppgang der det er
koblet varmekabel og ført gjennom vegg og til Ryenbergveien 13C.
1.) Engineering utført av Ingeniør Bjørn R. Bolstad AS og denne har utført og lagt til rette for arbeid
innvendig i Ryenbergveien 13B og bistått med instruksjon med henvisning og trekking av rør til inntak.
Rørlegger 13C overvar arbeidet, Bjørn R. Bolstad er ikke teknisk ansvarlig for løsningen.
a. Løsningen og arbeidet skal godkjennes av vannverk eller branntilsyn godkjennes før taket over i
bad/WC lukkes.
b. 13C nekter å godta kostnader for utført arbeid til tross for avtale om at kostnader for arbeid i huset
skulle belaste 13C, Evt. lekkasje som medfører skade på 13B går dette på forsikring Ryenbergveien 13C.
Skal med i vedtektene som heftelse.
c. Ved brudd på varmekabel og dermed frosne rør, påligger alle kostnader på 13C. Ved eventuell
oppgraving av vannledning på 13B område påligger kostnaden 13C og en behørig erstatning til eier av
13B satt til på aktuelt tidspunkt normalt stipulerte dagsbøter. Utvendig areal på område Ryenbergveien
13B som må brytes opp skal tilbakeføres og kostnadene regnes til arbeidet er avsluttet på 13B område.
Med i vedtektene som heftelse.
d. Vannledningen er nå montert uten stoppekran.
2.) Lys i felles trapp fra Ryenbergveien. Til annen løsning foreligger. står 13B for å kontinuerlig ha lys på i
trappen i mørketiden. Beregnet kostnad deles likt på 13B og 13C.
3.) Mur oppført av 13C og skal etter ferdigstilt med forblending med naturstein før garantitidenår ut
inspiseres muren og evt. utbedringer og slutterklæring er vedlegg for disse vedtekter. Muren inspiseres
av 13B og 13C primo mai hvert år for forebyggende vedlikehold. Dugnad og kostnader deles likt på 13B
og 13C.
4.) Trapp for 13B og 13C til Ryenbergveien. Trappen inspiseres av 13B og 13C primo mai hvert år for
forebyggende vedlikehold. Nedre trapp er overbygd, avsats holdes fritt for snø som ikke plasseres foran
dør til lysthus. Øvre trapp må være snøfri så smeltevann ikke renner ned og danner is på avsats. Ansvar
13C. Dugnad og kostnader deles likt på 13B og 13C.
5.) Tilgang Egne Hjems vei fra sameiet Ryenbergveien 13. Det skal ikke åpnes utgang/port til Egne
Hjems vei. Det har vært en tendens å bruke eiendommen som gjennomgang med tyveri og hærverk og
skal forhindres.
4.4 Ryenbergveien 13A - 13B:
1. Vanntilførsel for 13A ble ikke planlagt av entreprenøren. ViFix entreprenøren viste hele tiden hvor
vanninntaket er. (13C forsto det) Burde vært ført gjennom Siporex gulv fra inntak og lagt på gulv frem til
koblingspunkt. Entreprenør totalt uten plan! Ingeniør Bjørn R. Bolstad AS brukt del av løsning for 13B og
13A er vannledningen ført rett opp til inntak på bad fra bad på undersiden, etter løsning fra Ingeniør Bjørn
R. Bolstad AS
a. Løsningen og arbeidet er ikke godkjent av vannverk eller branntilsyn og må godkjennes før taket over i
bad/WC lukkes. Godkjenning legges ved vedtektene.
b. Evt lekkasje som medfører skade på 13B, dekkes dette av Ryenbergveien 13A. Rørlegger 13A overvar
arbeidet, Underdel sluk og avløp 13A ligger åpent under gulv i bad. Entreprenør og eierne i 13A ble
informert, men ble ikke tatt hensyn til og ikke noe ble utført. Ikke lydisolert. Åpent synlig. Under bygging
støpning av baderomsgulv oppsto en lekkasje. Ved lekkasje som medfører skade på 13B, dekkes dette
av Ryenbergveien 13A. Estetisk og lydmessig er dette uholdbart og må påkostes av Ryenbergveien 13A.
Taket ble åpnet for å utføre arbeidet med å lage trase for vannledning for
13C nekter å godta kostnader for utført arbeid til tross for avtale om at kostnader for arbeid i huset skulle
belaste 13C, 13A har benyttet samme trase og nekter å ta sin del av kostnadene. Ryenbergveien 13B
krever at ny trace velges slik at sikring blir gjort i/inn mot vegg mot 13A baderom og leddes i stålrør rett
ned i servicerom for inntak. Slik brann og lekkassjesikres anlegget.
2. Strømtilførsel 13A er lagt innvendig langs drager fra møne øst til møne vest og føres langs kantbord og
under veranda og inn i 13A over inngangsdør. Skjemmende utvendig Ved innredning av loft (planlagt)
belastes 13A for tilpasning/flytting av installert kabel i 13B. Heftelse der 13A har kostnaden for å beskytte
kabelen ved behov.
3. Nytt elektrisk fordelingsskap med tilgang for alle enhetene i bygget Ryenbergveien 13A og 13B er av
13B planlagt lagt til yttervegg i 1. etasje Ryenbergveien 13B i bod under betong dekke. Under anlegg av
mur for uteplass Ryenbergveien 13C er det avtalt at det legges til rette for jordtilførsel.
I nåværende situasjon har utbygger kommet med grunnløse unnskyldninger om at det er ikke gjort fordi??
Vi eller vår elektriker har ikke vært informert om situasjonen.
Husdyrhold
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke medfører urimelig sjenanse for naboer. Husdyreiere må påse at
dyrene ikke gjør fra seg på fellesarealene eller utearealene til de andre eierne (i tilfelle må dette fjernes
med det samme).
Tilbehør
Følgende tilbehør medfølger handelen:
- Hvitevarer på kjøkken.
Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre
dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer medfølger der dette er spesielt angitt i
salgsoppgaven. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre
annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.
Boligselgerforsikring
Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i
salgsoppgaven.
Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring
Sammen med Tryg har vi skreddersydd boligkjøperpakke slik at du kan være trygg på at du har alle forsikringene du trenger. Enten du har kjøpt hus, leilighet eller hytte. Denne gunstige pakken fra Tryg inkluderer også juridisk hjelp hvis du oppdager feil og mangler ved boligen utover det som er opplyst om. Boligkjøperpakken inneholder innboforsikring, renteforsikring for situasjoner der kjøper ikke får solgt nåværende bolig, samt en flytteforsikring for alle de tre boligtypene. For hus og hytte omfatter den i tillegg bygningsforsikring hvor kostnader for å reparere eller gjenoppbygge huset ditt er inkludert. Les mer om forsikringen i produktark for Boligkjøperpakke som ligger vedlagt i salgsoppgaven. Boligkjøperpakken må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøte. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken siden kostnaden det første året legges til oppgjøret for kjøpesummen for boligen. Megler/meglerforetak mottar honorar for denne formidlingen.
Budgivning
Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger.
Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på Partners.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS: 98 64 77 21 . Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.
Overtagelse
Etter avtale.
Diverse
Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte
tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og
opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder.
Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud
inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det
kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.
Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med
vedlegg.
Lov om hvitvasking
Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.
Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.
Salgsbetingelser
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.
Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Eiendomsmegler standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at hvis det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg.
Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas
forbehold i budet.
Eierseksjonsloven
Ingen kan direkte eller indirekte erverve mer en to boligseksjoner i et boligsameie jf. eierseksjonsloven §
23. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte
overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med
selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Avhendingsloven
Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.
Finansiering
Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser.
Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.
Heftelser
Legalpant tilsvarende 2 G for panterett til sameiet.
Iht. lov om Eierseksjonssameier §30, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlig i forhold til sin
sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet lovbestemt pantesikkerhet i den
enkelte eierseksjon inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.
På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å
anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei
og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.
For nærmere informasjon om dette gjelder denne eiendommen, se oversikten over tinglyste heftelser.
Dersom det ønskes mer informasjon, ta kontakt med megler.
Adresse og matrikkel
Ryenbergveien 13B, 0196, Oslo, Gnr. 233 bnr. 348 snr. 1 i Oslo kommune
Oppdragsnummer
55-23-0107
Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt
Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det reguleringsbestemmelser med kart, tilstandsrapport,
egenerklæringsskjema selger, energiattest mm. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i
fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne
kopier av dokumentene.
Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners Bjørvika/Gamle Oslo sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen,
dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.
Behandling av personopplysninger
Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht.
personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å
gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige
myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for
gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på www.partners.no.